Steuervorteil Immobilienkauf 2026: AfA-Sätze und Zinsabzug nutzen

Die steuerliche Attraktivität von Mietimmobilien hängt 2026 maßgeblich von der geschickten Kombination aus Abschreibung (AfA) und sofort abzugsfähigen Werbungskosten ab. Ein zentraler Hebel ist die degressive AfA für neu errichtete Wohngebäude. Wer zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 mit dem Bau begonnen oder die Immobilie im Jahr der Fertigstellung erworben hat, kann im ersten Jahr 5 Prozent der Anschaffungskosten absetzen. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro (Gebäudeanteil) entspricht dies einem Abzug von 25.000 Euro bereits im ersten Jahr, was das zu versteuernde Einkommen massiv mindert.

Neben der Substanzabschreibung bilden Finanzierungskosten den größten Posten der Werbungskosten in der Anlage V. Angesichts des aktuellen Zinsniveaus im Jahr 2026 lassen sich Schuldzinsen in voller Höhe als Werbungskosten geltend machen. Wichtig hierbei: Nur der Zinsanteil der Bankrate ist abzugsfähig, nicht die Tilgung. Werden für die Finanzierung Disagio-Vereinbarungen getroffen, können diese bei Auszahlung des Darlehens sofort in voller Höhe abgesetzt werden, sofern sie marktüblich sind. Dies bietet Spielraum, um hohe Steuerlasten in einzelnen Jahren gezielt zu senken.

Ein oft unterschätzter Aspekt ist die Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand und anschaffungsnahen Herstellungskosten. Investitionen in den ersten drei Jahren nach Kauf dürfen 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes nicht übersteigen, damit sie als sofort abzugsfähige Werbungskosten gelten. Übersteigt eine umfassende Sanierung – etwa der Austausch von Fenstern, Heizung und Türen für 80.000 Euro bei einem Gebäudewert von 400.000 Euro (20 Prozent) – diese Grenze, müssen die Kosten über die gesamte Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Vermieter sollten Sanierungen daher zeitlich gestaffelt planen, um den Sofortabzug zu sichern.

Laufende Kosten wie Grundsteuer, Versicherungen, Müllgebühren und Hausmeisterdienste sind ebenfalls als Werbungskosten abziehbar, sofern sie nicht ohnehin über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden. Auch Fahrtkosten zur Immobilie mit der Pauschale von 0,30 Euro pro Kilometer sowie Kontoführungsgebühren und Kosten für die Inseratsschaltung mindern die Steuerlast. Durch die exakte Dokumentation dieser Posten und die Ausnutzung der aktuellen AfA-Sätze erzielen Vermieter im Jahr 2026 eine optimale Rendite nach Steuern.