Immobilien-Steuer 2026: Abschreibung und Werbungskosten maximieren

Die steuerliche Gestaltung von Mieteinkünften basiert im Jahr 2026 maßgeblich auf der Differenz zwischen Mieteinnahmen und den damit verbundenen Ausgaben. Wer eine Immobilie vermietet, versteuert lediglich den Überschuss. Ein zentraler Hebel ist hierbei die Abnutzung für Abnutzung (AfA). Für Wohngebäude, die nach dem 31. März 2024 fertiggestellt wurden, gilt eine degressive AfA von 5 Prozent. Bei älteren Bestandsimmobilien bleibt es beim linearen Satz von 2 Prozent oder 2,5 Prozent (Baujahr vor 1925), sofern keine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer durch ein Gutachten nachgewiesen wird.

Neben der Gebäudeabschreibung bilden die laufenden Werbungskosten das Fundament der Steueroptimierung. Hierzu zählen insbesondere die Zinsen für das Immobiliendarlehen. Während die Tilgungsraten steuerlich unbeachtlich sind, mindern die Schuldzinsen das zu versteuernde Einkommen unmittelbar. Auch Nebenkosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können, sowie Verwaltungskosten und Rechtsberatungsgebühren im Zusammenhang mit dem Mietobjekt sind in voller Höhe abzugsfähig. Voraussetzung ist stets die Absicht, dauerhaft Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen.

Ein oft unterschätzter Posten sind die Erhaltungsaufwendungen. Hierunter fallen Reparaturen und Modernisierungen, die den Standard der Immobilie wahren, aber nicht wesentlich erhöhen. Steuerpflichtige haben 2026 die Wahl: Größere Erhaltungsaufwendungen können sofort im Jahr der Zahlung voll abgesetzt oder auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilt werden. Dies ist besonders vorteilhaft, wenn in einem Jahr durch hohe Sanierungskosten ein steuerlicher Verlust entsteht, der in Folgejahren mit hoher Progression verrechnet werden soll. Achtung: Übersteigen die Kosten in den ersten drei Jahren nach Kauf 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten und müssen über die AfA-Laufzeit verteilt werden.

Zusätzlich zur Gebäude-AfA können Vermieter bewegliche Wirtschaftsgüter innerhalb der Wohnung sofort abschreiben, sofern es sich um geringwertige Wirtschaftsgüter (GWG) handelt. Im Jahr 2026 liegt die Grenze hierfür bei 800 Euro netto (952 Euro brutto). Typische Beispiele sind Einbauküchen-Geräte oder Möbel bei teilmöblierter Vermietung. Kostet ein Gegenstand mehr, muss er über die gewöhnliche Nutzungsdauer verteilt werden – bei einer Einbauküche sind dies in der Regel zehn Jahre. Durch die Kombination aus degressiver Gebäude-AfA und sofortigen Werbungskosten lassen sich die steuerlichen Einkünfte so oft gegen Null drücken, während der reale Cashflow positiv bleibt.