Anlage V 2026: Laufende Werbungskosten und AfA effizient ansetzen

Für Vermieter bleibt die steuerliche Absetzbarkeit von Werbungskosten das zentrale Instrument zur Reduzierung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Im Steuerjahr 2026 müssen sämtliche Ausgaben, die zur Erzielung von Mieteinnahmen dienen, in der Anlage V deklariert werden. Dazu zählen neben den klassischen Finanzierungskosten für Hypothekendarlehen auch Grundsteuern, Versicherungsprämien sowie Nebenkosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Besonders relevant sind Geldbußen oder Gebühren für die Hausverwaltung, die in voller Höhe direkt abzugsfähig sind.

Ein wesentlicher Hebel ist die Abnutzung für Gebäude (AfA). Bei Immobilien, die nach dem 31. März 1985 und vor dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden, beträgt der Regelsatz weiterhin 2 Prozent der linearen Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes. Wichtig: Der Grund- und Bodenanteil darf nicht abgeschrieben werden. Ein Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro und einem Bodenanteil von 20 Prozent entfallen 400.000 Euro auf das Gebäude. Dies ergibt eine jährliche AfA von 8.000 Euro, die das zu versteuernde Einkommen mindert.

Investoren sollten 2026 die degressive AfA für neu gebaute Wohngebäude im Blick behalten, sofern das Objekt die gesetzlichen Kriterien erfüllt. Diese ermöglicht in den ersten Jahren deutlich höhere Abschreibungssätze und sorgt so für eine schnellere Liquiditätsrückführung. Parallel dazu sind Erhaltungsaufwendungen abzugrenzen. Übersteigen Modernisierungskosten innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung 15 Prozent der Gebäudekosten (netto), werden sie steuerlich als anschaffungsnahe Herstellungskosten behandelt und lediglich über die AfA-Laufzeit verteilt abgeschrieben, statt sofort voll abzugsfähig zu sein.

Kleinstbeträge und laufende Instandhaltung wie Reparaturen an der Heizung oder Malerarbeiten sollten stets im Jahr der Zahlung geltend gemacht werden, um den Sofortabzug zu nutzen. Bei größeren Instandhaltungsmaßnahmen besteht zudem das Wahlrecht, den Aufwand auf zwei bis fünf Jahre zu verteilen, um eine Progressionglättung zu erreichen. Vermieter sollten darauf achten, sämtliche Rechnungen und Zahlungsnachweise digital vorzuhalten, da das Finanzamt bei signifikanten Abweichungen zum Vorjahr detaillierte Belegprüfungen vornimmt.